+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Сделка купли продажи недвижимости в схеме

Инвестор, который планирует сделать капиталовложение в объект недвижимого имущества, должен быть знаком с основными финансово-правовыми схемами продажи квартир в новостройках. При выборе объекта финансирование немаловажную роль сыграет тип схемы, предложенной застройщиком. Все схемы по продаже квартир в новостройках могут быть условно поделены на следующие разновидности:. Схема, при которой спонсор участвует в договоре долевого строительства, - это наиболее распространенный способ приобретения жилого помещения в возводимом здании. Законодатель предусматривает обязанность застройщиков продавать квартиры в новостройках путем заключения с инвесторами ДДУ, чтобы повысить юридическую безопасность положения долевых инвесторов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: КАК ПРОВЕСТИ СДЕЛКУ с НЕДВИЖИМОСТЬЮ В МФЦ без ошибок и рисков. Обязательно к просмотру!

Трехсторонняя сделка купли продажи недвижимости

Первая статья этого параграфа - ст. Поэтому контрагентам при заключении сделки очень важно предварительно установить, относится ли то, что один собирается купить, а другой - продать, к недвижимому имуществу.

От этого будут зависеть требования к форме и содержанию договора, и к его государственной регистрации. Данное замечание, которое кажется весьма банальным неужели стороны могут заблуждаться относительно принадлежности объекта к недвижимости?!

Как показывает практика, участники гражданского оборота могут не только сами ошибаться в определении объекта как недвижимости, но могут быть введены в заблуждение ошибками органов технической инвентаризации и кадастрового учета, либо пытаться "выдавать желаемое за действительное", полагая, что их личная договоренность с контрагентом по поводу того, относить объект к недвижимости или нет, может иметь значение для определения правового режима договора.

Так, например, в соответствии с планом приватизации в состав имущества приватизированного предприятия были включены два ангара.

При этом они были отражены в перечне оборудования, то есть движимого имущества. Приватизированное предприятие осуществило продажу этих объектов. При этом договор был составлен без учета требований, предъявляемых к договору купли-продажи недвижимости, и стороны не обращались за его регистрацией.

В дальнейшем новый владелец ангаров решил внести их в уставный капитал одного из юридических лиц. По требованию этого юридического лица была проведена техническая инвентаризация, в результате которой ангары были признаны объектами недвижимости.

Естественно, что сделка по передаче объектов в уставный капитал была сорвана, так как у лица отсутствовали надлежащие правоустанавливающие документы. Привести же их в соответствие с требованиями, предъявляемыми к договору купли-продажи недвижимости, не было возможности, так как юридическое лицо - продавец было к тому времени уже ликвидировано.

Теперь рассмотрим другой случай. Временное сооружение - торговый павильон было ошибочно признано органами кадастрового и технического учета недвижимым имуществом. Объект был продан с соблюдением всех правил, относящихся к договору купли-продажи недвижимости.

В соответствии со ст. В дальнейшем при подготовке следующего договора купли-продажи была выявлена ошибка в учете объекта, который на самом деле не мог быть признан недвижимым имуществом. В результате сделка не состоялась, а к владельцу павильона был предъявлен иск о признании недействительным договора аренды земельного участка.

Рассматривая договор купли-продажи недвижимости, нужно иметь в виду, что в зависимости от целевого назначения объекта, который является предметом договора жилое или нежилое назначение , правовой режим сделки существенно изменяется.

На основании же п. Такое различие в подходе к регулированию договоров купли-продажи жилой и нежилой недвижимости делает целесообразным их раздельное рассмотрение.

Начнем с договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения. Говоря о регистрации в этом случае перехода права собственности, закон не ставит в зависимость от регистрации заключенность и действительность договора купли-продажи.

Суд подчеркнул, что "Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений ст. Указывая на то, что договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения не подлежит государственной регистрации, Высший Арбитражный Суд РФ постановил, что такой договор вообще не может быть зарегистрирован.

В Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" п. Дело, по которому состоялось указанное решение, возникло в связи с отказом регистрирующего органа в регистрации договора купли-продажи здания, в котором было условие о вступлении в силу с момента государственной регистрации.

Обосновывая правильность отказа, арбитражный суд обратил внимание на то, что "государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей и ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом". Поскольку ГК РФ не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания, суд признал, что "включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК.

В целом логика данного судебного решения вполне понятна. Однако в связи с данным делом возникает несколько вопросов. Во-первых, с какой целью стороны хотели зарегистрировать собственно договор и, во-вторых, каковы были условия этого договора?

Дело в том, что если данный договор не содержал каких-либо отлагательных условий и был непосредственно направлен на переход права собственности на здание, то у сторон не было ни необходимости, ни возможности зарегистрировать собственно договор без перехода права собственности.

Здесь речь идет об ошибке в заявлении о регистрации, в котором вместо требования о регистрации сделки должно было содержаться требование о регистрации перехода права на основании этой сделки. При таких обстоятельствах вопрос мог бы решиться соответствующим исправлением заявления и не становиться предметом судебного разбирательства.

Другое дело, если данный договор содержал отлагательное условие, не был сам по себе без наступления этого условия основанием для перехода права собственности. В этом случае решение суда вряд ли можно признать правильным, так как данный договор должен был быть зарегистрирован как обременение права собственности продавца.

То, что договор купли-продажи нежилой недвижимости является заключенным и действительным без государственной регистрации, ставит вопрос о правовом положении сторон договора в период от его заключения до регистрации перехода права собственности.

О специфике этого положения говорит п. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец тоже не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Таким образом, особенность правового положения сторон договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения состоит в том, что до регистрации перехода права собственности ни продавец, ни покупатель не могут распоряжаться предметом договора. Однако обращает на себя внимание формулировка последнего абзаца данного пункта, где говорится об отношении продавца недвижимости к предмету договора.

Было бы логично полагать, что после заключения договора продавец лишается возможности распоряжаться его предметом независимо от каких бы то ни было обстоятельств.

Однако в постановлении указано, что продавец не вправе распоряжаться предметом договора только в том случае, если до регистрации перехода права он уже передал предмет договора покупателю. Аргументация невозможности распоряжения также основана на состоявшейся фактической передаче "имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства", "покупатель является его законным владельцем".

Очевидно, что в том случае, когда договор заключен, регистрация перехода права собственности не состоялась, а фактическая передача предмета договора от продавца к покупателю не произошла, продавец имеет право распоряжаться предметом договора.

Не возражая в принципе против данного вывода, так как до регистрации перехода права продавец остается собственником, которому в соответствии со ст. Если в период до регистрации перехода права собственности продавец обременит предмет договора правами третьих лиц, заключив в отношении этого имущества договор залога, аренды и пр.

Договором купли-продажи был предусмотрен объект без обременений, а передан может быть только объект, обремененный на основании сделок, заключенных продавцом до регистрации перехода права собственности.

А что же будет, если продавцом будет заключен договор купли-продажи с другим покупателем до передачи объекта первому покупателю?

Разберем несколько вариантов. Вариант 1. По обоим договорам не зарегистрирован переход права собственности и не состоялась фактическая передача недвижимости. В этом случае в соответствии со ст. Вариант 2. По обоим договорам не зарегистрирован переход права собственности, но предмет договора фактически передан второму покупателю, который заключил договор позднее.

В данной ситуации положение сторон должно рассматриваться в свете положений ст. Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 говорит о том, что переданная по договору вещь служит предметом исполненного продавцом обязательства, а покупатель является ее законным владельцем. Итак, с одной стороны, условие ст.

С другой стороны, второй покупатель подпадает под признаки законного владельца в соответствии с п. Какое же решение должен принять в таком случае суд? В поисках выхода из данной ситуации следует иметь в виду, что фактическая передача недвижимого имущества весьма серьезно отличается от передачи имущества движимого.

В случае движимого имущества передача связана с физическим перемещением товара от продавца к покупателю ст. В случае недвижимости все наоборот - перемещение объекта невозможно, поэтому передача происходит исключительно в документальной форме "по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче" ст.

Представляется, что указанная специфика должна учитываться судом при принятии решения в рассматриваемой ситуации. По мнению автора, положения п. К рассматриваемой же ситуации следует применять ст.

Такое решение представляется тем более верным, что на практике встречаются случаи, когда акты передачи подписаны как по одному, так и по второму договорам. Определить же в этом случае, кому "действительно" передано имущество, абсолютно невозможно, так как по закону о передаче могут свидетельствовать только документы, которые имеются как у одного, так и у второго претендента.

Вариант 3. По договору, заключенному позднее, зарегистрирован переход права собственности. Здесь, как представляется, однозначным будет преимущество того лица, которое зарегистрировано в качестве собственника объекта, несмотря на то, что договор, на основании которого регистрация произведена, имеет более позднюю дату.

Разумеется, "первый" покупатель не лишен возможности обратиться в суд с иском, однако то обстоятельство, что с ним договор был заключен раньше, не будет само по себе основанием для признания недействительным договора со вторым покупателем и лишения его права на приобретенный объект недвижимости.

Первый покупатель в этом случае будет иметь право лишь на возмещение продавцом убытков, которые возникли в связи с неисполнением договора.

Вызывает сомнение предложение В. Петрушкина, который считает "необходимым дополнить действующую редакцию ст. Однако вряд ли стоит запрещать продавцу распоряжаться недвижимостью только в том случае, если покупатель ее полностью оплатил.

Вполне достаточно такого критерия, как состоявшаяся передача имущества, так как в гражданском обороте практически отсутствуют ситуации, когда до регистрации права на недвижимость покупатель полностью рассчитывается с продавцом. Мы рассмотрели варианты судебного разрешения споров при наличии нескольких договоров купли-продажи в отношении одного объекта.

Но как должен поступать регистрирующий орган, если у него на рассмотрении одновременно два договора отчуждения одного и того же объекта?

На наш взгляд, единственно правильным решением регистрирующего органа в данном случае было бы приостановление регистрации в отношении обоих договоров с уведомлением об этом каждого из обратившихся.

При этом условием проведения регистрации следовало бы считать либо отказ одного из заявителей от регистрации своего права, либо решение суда о том, чье право подлежит регистрации. Однако в Законе о регистрации прямо не указано такое основание приостановления регистрации.

Разумеется, наличие нескольких договоров по поводу одного объекта должно вызвать у регистратора сомнения в наличии оснований для регистрации у всех обратившихся.

Если ситуация не разрешится в течение месяца, то в соответствии с абз. Между тем, по нашему мнению, подобные случаи следовало бы специально регламентировать в законе, чтобы не связывать решение с "сомнениями регистратора".

Это можно было бы сделать путем дополнения ст. Регистрация в этом случае может быть произведена при отзыве заявлений о регистрации всеми обратившимися, кроме одного, либо на основании решения суда.

Введение в Закон данной формулировки важно еще и потому, что они исключили бы для регистратора при поступлении альтернативных заявлений возможность решать, чье право подлежит регистрации, а чье нет, поскольку это означало бы осуществление регистрирующим органом юрисдикционных полномочий, которыми он не наделен.

Иной путь решения данной проблемы предлагает В. Его позиция формулируется следующим образом: "Поскольку решающим для перехода прав собственности иного вещного права на недвижимость является не передача, а государственная регистрация права п.

Таким образом, предлагается ввести в российское законодательство принцип "старшинства прав", действующий в некоторых зарубежных правовых системах. Несмотря на весьма положительное отношение к зарубежному опыту организации регистрации прав на недвижимость, внедрение данного принципа в российскую систему регистрации в ее нынешнем состоянии представляется нецелесообразным.

Введение предлагаемых норм в законодательство приведет к установлению, с одной стороны, формального подхода регистратора к "конкурирующим" заявлениям о регистрации одного права на один объект. С другой стороны, это будет означать наделение регистратора функциями судьи, поскольку он будет решать, кто из обратившихся является действительным правообладателем.

Теперь рассмотрим еще один вопрос, вытекающий из соотношения регистрации перехода права и фактического исполнения договора купли-продажи нежилой недвижимости. Что же законодатель имел в виду, включая в закон данную формулировку?

С одной стороны, из приведенной нормы следует, что исполнение договора до регистрации изменяет отношения между самими его сторонами.

Сопровождение сделок с недвижимостью: что стоит знать, чтоб спокойно спать

Как происходит сделка купли-продажи квартиры? Какой в ней порядок действий? Как разобраться в документах? Как не остаться без квартиры и без денег? Риэлторы утверждают, что только они знают ответы на эти вопросы. И что без их помощи обычный человек не справится. Наш сайт Квартира-без-Агента.

Фактически договор страхования в данном случае — это притворная сделка, которая прикрывает сделку купли-продажи недвижимости. В настоящее.

Схемы обмана при купле-продаже недвижимости

Покупка квартиры — весьма ответственный шаг. Мало просто накопить денег и подобрать подходящий вариант жилья: перед тем как заветные квадратные метры станут вашей собственностью, предстоит проделать серьезную подготовительную работу. Сформулировать основные правила безопасности, которые помогут избежать обмана и успешно обойти все "подводные камни" при покупке квартиры, редакции газеты "Ваши личные финансы" помогла Наталия Быкова, член правления "Лиги профессиональных риэлторов". Потому что бывают случаи, когда человек, выдавший доверенность, скончался, а документ действителен в течение трех лет. И мошенники могут действовать по этой доверенности, несмотря на то, что выдавшего ее человека уже нет в живых. Вам надо убедиться, что доверенность действительно выдана этим лицом продавцом и нотариус действительно ее оформлял. Чтобы проверить легитимность доверенности, нужно обратиться к тому нотариусу, который ее оформлял, — это всегда указано в доверенности. Может так случиться, что нотариус находится не в Томске, а иногородний. В этом случае следует обратиться к любому томскому нотариусу, так как у вас, как у гражданина, нет никакой возможности убедиться в подлинности этой доверенности.

Дистанционные сделки с недвижимостью

Проверяйте застройщика и ищите квартиру в реестре. Поэтому мошенники и любят "работать" с "метрами", изобретая все новые схемы. Сколько людей удается обмануть? Как оказалось, четкой статистики нет. В Главном управлении Национальной полиции Киева нам сообщили, что ведется только общий учет правонарушений, а вот вид мошенничества не указывается.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают , то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:.

СХЕМА ПРОВЕДЕНИЯ АЛЬТЕРНАТИВНОЙ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ.

Как происходит процедура оплаты Один из ключевых моментов - денежный расчет за продаваемое жилье. Крайне важно оформить его грамотно с финансовой и юридической точек зрения. Производить такой расчет возможно либо на этапе заключения договора, либо при подписании обеими сторонами акта о фактическом приеме-передаче жилой недвижимости. Чаще всего подобную процедуру проводят через посредника в виде банка, задача которого - гарантировать получение продавцом указанной суммы. Покупателю же важно быть уверенным в том, что его право собственности будет успешно реализовано. Процедура в общем случае происходит следующим образом: После правильного оформления сделки и регистрации права собственности нового владельца на жилье банк выдает продавцу оговоренную сумму.

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно?

Please correct e-mail address. Please correct phone number. Please enter letter, number or punctuation symbols. Новоcтройки без комиссии. О компании. Бесплатная консультация. Заказать звонок.

Оптимизация налогов при продаже коммерческой недвижимости: Мало Сама по себе сделка по купле-продаже недвижимости предполагает . Однако при реализации такой схемы купли-продажи объекта недвижимости у.

Оптимизация налогов при продаже коммерческой недвижимости

Занижение стоимости квартиры при продаже — достаточно частое явление. Агенства недвижимости предлагают различные схемы занижения стоимости квартиры для ухода от налогов. При этом возможные риски для сторон их мало интересуют, наоборот риэлторы уверяют в полной безопасности подобных сделок.

Сопровождение сделок с недвижимостью

Как купить или продать недвижимость нерезиденту вы можете прочитать здесь. А До момента начала поиска квартиры и для облегчения последующих поисков, Вам необходимо определиться, что именного Вы хотите , а именно:. Б Самостоятельно или через компанию сопровождения сделок купли продажи, осуществляющую услуги по подбору квартир агентство недвижимости с учетом пожеланий и финансовых возможностей по заданным параметрам начать поиск квартиры. Для облегчения задачи, приводим Вам наиболее полные базы данных для получения информации по недвижимости, выставленной на продажу на рынке жилья. Г Вы, наконец, подобрали квартиру своей мечты и наступает самый ответственный момент — выход на сделку.

Давайте посчитаем, при стоимости объекта, например, в 1 млн.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают , то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:. Главная "Авеню" Сделки купли-продажи недвижимости Алгоритм сделки купли-продажи квартиры Есть много разных способов приобретения жилья его можно построить, приватизировать , получить в дар, унаследовать. Но, самый популярный, конечно, это покупка квартиры. Приобрести квартиру можно самостоятельно или прибегнуть к помощи риелторов. В данной статье мы рассмотрим сложный случай, когда покупатель решил обойтись без посредников. Если же покупатель прибегнет к помощи риэлторов, то и в этом случае статья будет полезна ему, поскольку даст представление о самых важных процедурах сделки купли-продажи.

Оформление недвижимости через оффшорную компанию очень популярно как для бизнес проектов, так и для частных лиц. Во-первых , при помощи оффшора владеть объектами недвижимости можно анонимно и не нужно будет объяснять органам налоговой службы откуда взялись деньги. Ну и в третьих , приятный бонус — это оптимизация налогов при продаже недвижимости или сдаче объектов в аренду.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как проходит сделка купли продажи квартиры
Комментарии 10
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. vanxaicoogo

    Или имеется ввиду повторное (третье нарушение с уже отобранными правами и поимке при езде без прав за этот год ?

  2. tuconge

    Знаю,что пришел вызов в суд по поводу долга теплосети. Я его не забирала на почте. Какие дальнейшие действия применят ко мне ,к чему готовиться? Долг 10 тысяч.

  3. Галя

    Граждане, если уж и берёте кредиты, то берите только в своей валюте! Думайте головой в первую очередь, будьте прагматичнее!

  4. Варлаам

    Было бы честнее сказать, что в РФ нет адекватных законов, защищающих людей от агрессивных собак. Был со мной случай укуса, так в полиции вообще не приняли заявление. Сказали обращаться к местным властям.

  5. Евлампий

    То к Тарасу юристу СБУшники пришли и заставили это все сказать! Инфа 100%. Видно же что читает по бумажке, а голос дрожит. На самом деле не все так просто, я сам из Одессы, внук офицера. У нас тут распинают рускоговорящих младенцев, а тех кто постарше заставляют рыть окопы! Порошенковцы приходят домой и насилуют эпилептиоидных старушек, тех кто помладше заливают пенобитон во влагалище, вмешиваются в личную жизнь так сказать! А если серьезно, то зря вы дядя все это рассказываете, МинВОТ просило в интернете не предоставлять информацию о перемещении техники, войск, личного состава и т.д. а также об отсутствии такового. Так что нужно дезинформировать противника, кидать вбросы! Пусть ребята из ФСБ разбираются где правда а где нет))

  6. Млада

    Когда ты говоришь, что коррупция это проблема, скажи чья это проблема?

  7. Кондратий

    Как вообще себя вести при встрече с подобными работниками, очень интересно услышать Вашу мысль

  8. Варвара

    Автор говорит не правду

  9. Нестор

    Если меня заберут в армию то первым кого я ёбну это пороха и тех то с ним

  10. Георгий

    Купить гражданство ЕС, и(или получить справку резидента страны ЕС. Нерезидентам Украины можно год ездить по временному ввозу, чем не лазейка? Гражданство от 1500 евро.